El proceso de desahucio por impago es uno de los procedimientos judiciales más frecuentes en la práctica de nuestro despacho. En GPA Abogados llevamos más de veinticinco años asesorando tanto a propietarios que necesitan recuperar su inmueble como a inquilinos que quieren conocer sus derechos, fundamentalmente, en el caso de que se produzca el lanzamiento de la vivienda. Sea cual sea tu posición en el conflicto, entender cómo funciona el proceso de desahucio por impago te dará una ventaja decisiva.
Esta guía recorre todas las fases del procedimiento: desde el primer impago hasta la ejecución del lanzamiento, pasando por los plazos legales, las opciones de defensa del inquilino, así como por ejemplo la posibilidad de éste de ejercer la denominada enervación; figura muy importante ya que le permite al inquilino paralizar el desahucio y continuar en la vivienda si paga la totalidad de las rentas adeudadas.
¿Qué es el proceso de desahucio por impago?
El proceso de desahucio por impago es el procedimiento judicial mediante el cual el propietario de un inmueble solicita al juez la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo (lanzamiento) del inquilino cuando este ha dejado de pagar la renta pactada. Este procedimiento se encuentra contemplado en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
A diferencia del desahucio por expiración del plazo del contrato o por precario, el proceso de desahucio por impago tiene su origen en la falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas debidas por el arrendatario.
Fuente: Artículo 27.2 LAU — Causas de resolución del arrendamiento — BOE
Fuente: Artículos 437-441 LEC — Juicio verbal de desahucio — BOE
Requisitos para iniciar el proceso de desahucio por impago
Para que el proceso de desahucio por impago sea viable, debe existir un contrato de arrendamiento vigente, una deuda real por impago de rentas o cantidades asimiladas, y el propietario debe haber intentado sin éxito el cobro o haber requerido formalmente al inquilino.
Los requisitos básicos que debe acreditar el arrendador para interponer la demanda son los siguientes:
- Contrato de arrendamiento válido y en vigor al momento del impago.
- Impago de al menos una mensualidad de renta o de una cantidad expresamente pactada en el contrato.
- Que el inmueble sea objeto de arrendamiento urbano (vivienda o local de negocio) conforme a la LAU.
En la actualidad tras la reforma introducida por la Ley 1/2025 de 2 de enero de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, antes de poder acudir a la vía judicial es necesario acreditar el intento de lo que se denomina un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC). Es decir, la ley obliga a los propietarios e inquilinos a intentar un acuerdo que evite ir a los tribunales. Dicho intento de negociación previo puede realizarse, entre otros medios, a través de la redacción de una oferta vinculante confidencial. En GPA Abogados te asesoramos también en esta fase extrajudicial.
Fases del proceso de desahucio por impago paso a paso
El proceso de desahucio por impago se articula en cinco grandes fases: requerimiento extrajudicial, presentación de demanda, admisión y citación, vista, y ejecución del lanzamiento. Cada fase tiene sus propios tiempos que conviene conocer.
1. Requerimiento extrajudicial de pago
Como decíamos con anterioridad, más que un requerimiento extrajudicial de pago ahora es necesario haber intentado previamente una solución extrajudicial entre propietario e inquilino. En este primer paso o fase previa, se le puede informar al inquilino de la posibilidad de enervar y pagar lo que adeude. La enervación es una facultad que solo puede ejercerse por el inquilino una sola vez durante toda la vigencia del contrato.
2. Presentación de la demanda
El propietario, a través de su abogado y procurador, presenta la demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia (ahora denominado Sección Civil del Tribunal de Instancia) del lugar donde se ubica el inmueble. La demanda puede acumular la reclamación de las rentas impagadas, lo que evita tener que iniciar un segundo procedimiento para cobrar la deuda.
La demanda debe ir acompañada del contrato de arrendamiento, de la documentación acreditativa de los impagos y del intento de negociación (MASC) extrajudicial. Es importante tener en cuenta que el intento de MASC opera como un requisito de procedibilidad, por tanto, en los casos en los que se omita y no se realice, la demanda será inadmitida de plano.
3. Admisión de la demanda y citación al inquilino
Una vez admitida la demanda, el juzgado requerirá al inquilino para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague lo adeudado o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba; o en otro caso comparezca y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación
Fuente: Artículo 438 y 440 LEC — Admisión y citación en juicio verbal de desahucio — BOE
4. Vista o resolución sin oposición
Si el inquilino no se opone ni paga, el proceso de desahucio por impago concluye sin celebración de vista y se dicta decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada. Si el inquilino se opone, se celebra vista ante el juez, en la que ambas partes pueden presentar pruebas y alegaciones.
5. Ejecución del lanzamiento
Si el inquilino no abandona voluntariamente el inmueble, el comisionado judicial, habitualmente acompañado de un cerrajero y, si es necesario, de las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado, procede al desalojo, recuperando el propietario en ese momento la posesión del inmueble.
¿Qué es la enervación del desahucio y cómo funciona?
La enervación del desahucio es el derecho del inquilino a pagar la deuda dentro del plazo legal para que el proceso se archive. Solo puede ejercerse una vez: si el inquilino ya enervó un desahucio anterior por el mismo contrato, no podrá hacerlo de nuevo.
Para que la enervación sea posible, el inquilino debe pagar la totalidad de las rentas debidas dentro de los 10 días hábiles desde la notificación de la admisión de la demanda. Si el requerimiento previo fue fehaciente (burofax), no se podrá enervar si pasaron 30 días
Fuente: Artículo 22.4 LEC — Enervación de la acción de desahucio — BOE
La enervación detiene el proceso de desahucio por impago, pero no extingue el contrato de arrendamiento: el inquilino permanece en el inmueble. Si vuelve a incurrir en impago, el propietario puede iniciar un nuevo proceso de desahucio, en el que ya no cabrá enervación.
Derechos del inquilino en el proceso de desahucio por impago
El inquilino tiene derecho a ser notificado formalmente, a oponerse a la demanda si existen causas fundadas, a enervar el desahucio pagando la deuda si fuera posible, y a solicitar medidas de suspensión del lanzamiento en situaciones de vulnerabilidad económica acreditada.
La oposición a la demanda de desahucio puede basarse en múltiples causas: que la deuda haya sido pagada y el propietario no lo reconoce, que el contrato no sea válido, que las cantidades reclamadas no sean correctas, o que existan compensaciones o descuentos pactados y no aplicados.
Además, la normativa vigente contempla la posibilidad de suspender el lanzamiento cuando el inquilino acredite encontrarse en situación de vulnerabilidad económica y no disponga de alternativa habitacional. Esta suspensión requiere informe de los servicios sociales y tiene carácter temporal.
Nuestra área de Derecho Civil analiza detalladamente cada caso a fin de poder asesorar a cada cliente en este tipo de procedimientos.
Derechos del propietario en el proceso de desahucio por impago
El propietario tiene derecho a recuperar su inmueble, a reclamar las rentas impagadas en el mismo procedimiento y a solicitar el lanzamiento judicial si el inquilino no abandona voluntariamente. El proceso de desahucio por impago es la vía ordinaria y más eficaz para ejercer estos derechos.
Además de la resolución del contrato y el desalojo, el arrendador puede acumular en la misma demanda la reclamación de todas las cantidades adeudadas: rentas, suministros pactados, fianza no devuelta si procede, e intereses de demora.
En GPA Abogados ofrecemos un servicio de seguimiento mensual para propietarios con carteras de inmuebles en alquiler, que incluye revisión preventiva de contratos, asesoramiento continuo y representación letrada, entre otros, en este tipo de procesos.
Errores frecuentes en el proceso de desahucio por impago
Los errores más habituales son: no documentar correctamente los impagos, aceptar pagos parciales sin reserva de acciones, iniciar negociaciones informales que dilatan el proceso, o desconocer que la aceptación de cualquier cantidad durante el proceso puede interpretarse como renuncia a la acción de desahucio.
Para los inquilinos, el error más común es no presentar oposición en plazo por considerar que la deuda es real y que no hay nada que hacer. Sin embargo, existen supuestos en los que la oposición formal permite al inquilino ganar tiempo o dar lugar al archivo del procedimiento si la demanda adolece de defectos formales.
Preguntas frecuentes sobre el proceso de desahucio por impago
¿Cuántos meses de impago son necesarios para iniciar el desahucio?
Técnicamente basta con un mes de impago para que el propietario pueda interponer la demanda de desahucio. La ley no exige un mínimo de mensualidades impagadas: cualquier incumplimiento en el pago de la renta pactada habilita al arrendador para iniciar el proceso de desahucio por impago.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura sin juicio previo?
No. El propietario no puede acceder al inmueble ni modificar las cerraduras sin orden judicial, aunque el inquilino lleve meses sin pagar. Hacerlo constituye un delito de coacciones, lo que implicaría que el propietario en lugar de resolver un problema, se meta en otro, pudiéndose incoar en su contra un procedimiento penal. El único mecanismo legal para recuperar la posesión del inmueble es el proceso de desahucio por impago ante los juzgados.
¿Qué pasa con la fianza en un desahucio por impago?
Respecto a la fianza es importante destacar que, durante la vigencia del contrato, el arrendatario está obligado a pagar las rentas y cantidades que se hayan pactado y ya una vez entregada la posesión del inmueble, el arrendador procederá a la devolución de la misma, una vez se haya comprobado el estado del inmueble (que no existen desperfectos) y que el inquilino esté al corriente de todos los pagos. En caso contrario, el arrendador podría imputar la fianza al abono de dichas cantidades.
Ahora bien, si todavía no ha finalizado el arrendamiento no se puede compensar la fianza con el pago de rentas o cantidades asimiladas, ya que fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendatarias.
¿Cuánto dura el proceso de desahucio por impago?
Lamentablemente a esta pregunta no se le puede dar una respuesta cierta. No hay un plazo de tramitación mínimo ni máximo en este tipo de procedimientos. Son varios los factores que pueden incidir en su duración, desde la carga de trabajo que tenga el juzgado en el que ha recaído la demanda, hasta cuestiones como por ejemplo el tiempo que tarde en designarse un abogado de oficio para el inquilino que lo solicite o si se ha solicitado o no la suspensión del lanzamiento y/o desahucio por existir una causa de vulnerabilidad.
¿Puede el inquilino abandonar el inmueble antes del lanzamiento?
Sí. Abandonar voluntariamente el inmueble antes de la fecha del lanzamiento no elimina la deuda ni exime al inquilino de las posibles consecuencias económicas del procedimiento, pero evita el acto formal de desalojo. En GPA Abogados mediamos en muchos casos para alcanzar acuerdos de devolución voluntaria satisfactorios para ambas partes.
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Si eres propietario y necesitas iniciar un proceso de desahucio por impago, o si eres inquilino y acabas de recibir una demanda, en GPA Abogados tenemos la experiencia y los recursos para acompañarte en cada fase del procedimiento.
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Sobre el autor
Artículo redactado por el equipo jurídico de García Peña & Andújar Abogados, despacho fundado en 1999 y especializado en Derecho Penal, Civil y Laboral. Con sede en Madrid (calle Bretón de los Herreros, 7), el despacho acumula más de dos décadas de experiencia en procedimientos de arrendamiento, desahucios y reclamaciones civiles para propietarios e inquilinos en toda España.